Le dispositif Jeanbrun séduit par ses avantages fiscaux en location vide. Mais la réintégration de l'amortissement au moment de la revente pourrait transformer une opération rentable en mauvaise surprise. Décryptage.
Depuis la loi de finances 2025, la réintégration de l'amortissement dans le calcul de la plus-value, initialement réservée à la location meublée, s'applique désormais au dispositif Jeanbrun. Une extension dont les conséquences financières diffèrent considérablement selon que l'on investit en meublé ou en location vide.
Un amortissement intégralement consommé en location vide
En location meublée (LMNP), les charges déductibles sont imputées en priorité sur les recettes. L'amortissement n'intervient qu'ensuite, et uniquement pour ramener le résultat fiscal à zéro, sans pouvoir créer de déficit. Résultat : une partie de l'amortissement disponible reste souvent inutilisée, et seule la fraction effectivement déduite est réintégrable en cas de vente.
En location vide sous le dispositif Jeanbrun, le mécanisme est tout autre. Charges et amortissement se cumulent pour produire un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. L'amortissement est donc, dans la grande majorité des cas, consommé en totalité chaque année. Conséquence directe : au moment de la revente, le montant réintégrable dans le calcul de la plus-value sera nettement plus élevé.
Un exemple parlant : Jeanbrun vs LMNP
Prenons deux investisseurs aux profils identiques : 35 000 euros de revenus imposables, un bien neuf de 45 m² à Bordeaux acheté environ 205 000 euros, financé à 90 % par emprunt.
Le premier investit via le dispositif Jeanbrun en loyer intermédiaire. Ses loyers annuels s'élèvent à 7 906 euros, ses charges déductibles à 7 032 euros et son amortissement forfaitaire à 5 738 euros. L'intégralité de l'amortissement est déduite, générant un déficit foncier de 4 864 euros qui vient réduire son revenu global. Au quotidien, l'opération est séduisante avec un cashflow positif de 1 787 euros par an.
Le second investit en LMNP. Ses recettes sont plus élevées (9 990 euros), mais le jeu des imputations limite l'amortissement réellement utilisé à seulement 2 112 euros par an. Son cashflow annuel atteint 2 112 euros.
La différence devient frappante au moment de la revente après 15 ans. Le loueur Jeanbrun cumule 86 070 euros d'amortissement réintégrable, engendrant un supplément d'impôt de plus-value de 18 935 euros. Le loueur LMNP, lui, ne réintègre que 31 680 euros, pour un surcoût fiscal de 6 970 euros. Bilan final : 7 870 euros de gain net pour le premier, contre 24 710 euros pour le second — soit un écart de 214 %.
Des leviers pour atténuer l'impact
Ce constat ne condamne pas le dispositif Jeanbrun pour autant. Plusieurs mécanismes permettent de réduire, voire d'annuler, l'effet de la réintégration.
Premier levier : les abattements pour durée de détention. Le taux effectif d'imposition de la plus-value, qui atteint 36,2 % les cinq premières années, passe sous les 15 % après 20 ans et tombe à zéro au bout de 30 ans. Plus l'investisseur conserve son bien, plus le coût de la réintégration s'efface.
Certaines situations offrent même une exonération totale : les donations et successions ne déclenchent aucune plus-value, la vente de la résidence principale est exonérée — y compris si le bien a été loué auparavant — et un investisseur locataire depuis au moins quatre ans peut vendre en exonération s'il utilise le produit pour acquérir sa résidence principale dans les 24 mois.
Un paramètre à intégrer dès le départ
Le dispositif Jeanbrun reste un outil fiscal intéressant, notamment grâce au déficit foncier imputable sur le revenu global. Mais cette force devient une faiblesse si l'investisseur ne prend pas en compte, dès l'acquisition, l'impact de la réintégration de l'amortissement sur la plus-value future. L'arbitrage entre cashflow immédiat et coût à la revente doit être anticipé, en intégrant la durée de détention envisagée et la stratégie patrimoniale globale.
Transmission, revente tardive ou conversion en résidence principale : les options existent, encore faut-il les avoir identifiées dès le départ. Un investisseur averti en vaut deux.